سوال مهمی که در اینجا مطرح میشود اینکه، آیا واقعا آپارتمان مترمربعی هزار تومان یا حتی ۴میلیونتومانی در بازار مسکن تهران وجود دارد؟ این در حالی است که براساس شاخص مسکن رسانه ما، میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران در حدود ۱۱۰میلیونتومان است و حتی در روزهای اخیر به بالای ۱۲۰میلیونتومان در مترمربع هم رسیدهاست.
به طور دقیقتر، بررسیها از فایلهای فروش آپارتمان در جستوجوهای اینترنتی نشان میدهد حداقل قیمت فروش آپارتمان در مناطق جنوبی تهران بالای ۳۰میلیونتومان در مترمربع است، بنابراین باید گفت، در تهران آپارتمانی با قیمت مترمربعی هزار تومان یا حتی ۴میلیونتومان نمیتواند وجود داشتهباشد.
اما اینکه چرا چنین فایلهایی در سکوهای اینترنتی دیده میشوند؛ بر اساس بررسیهای ما، در پشت صحنه این فایلها دو موضوع مهم نهفته است. اولین علت چنین عرضههایی، «موج سواری روی کلیکهای مشتریان» است. با توجه به اینکه، معمولا متقاضیان خرید مسکن به سراغ فایلهایی با کمترین قیمت میروند، مالکان از این دست نیز تلاش میکنند با اعلام «قیمت غیرواقعی» در ابتدای فایل، آپارتمان خود را در سرچ ها، جزو «گروه اول نمایش دهنده» به مشتری قالب کنند، یعنی قیمتهای ارائهشده بهمعنای قیمت واقعی آپارتمان عرضهشده به بازار مسکن تهران نیست و تنها با هدف «دیدهشدن» بارگذاری شدهاند. علت دوم نیز به «پیش فروش امتیاز» بهجای «فروش آپارتمان کامل» برمیگردد؛ در واقع برخی از این فایلها اصلا وجود خارجی ندارند.
بازار عرضه آنلاین فایلهای آپارتمانی بعد از سقوط ۹۵درصدی در روز گذشته، امروز شاهد «بازگشت نبض» حتی فراتر از هفتههای گذشته بود. امروز تعداد واحدهای مسکونی جدید برای فروش در بازار مسکن آنلاین شهر تهران به بالای ۱۱هزار فقره رسید؛ این در حالی است که تا پیش از «ناآرامی ها» و قطع اینترنت، روزانه حدود ۹هزار فایل جدید در این بازار عرضه میشد. آیا چالش آپلود فایل فروش آپارتمان در پلتفرمها حل شده و همزمان، تعداد فروشندهها افزایش پیدا کردهاست که ابعاد بازار از قبل هم بزرگتر شده؟
آنچه باعث دوپینگ فایلی در بازار آنلاین مسکنشده، «اختلال جدید» در این بازار ناشی از قطعی اینترنت و ضعف اینترنت داخلی است. ماجرا از این قرار است که «موقعیت جغرافیایی» یا مکانی فایلهای فروش آپارتمان، دچار اختلال شدهاست به این معنا که مشخص نیست فایلی که در حالحاضر روی نقشه بازار آنلاین مسکن، بهعنوان یک آپارتمان واقع شده در یکی از مناطق تهران، اعلام میشود، واقعا در تهران قرار دارد یا در شهر دیگری در این استان یا حتی استان دیگر.
این اختلال باعثشده «فایلهایی فراتر از موقعیت واقعی پایتخت» بهعنوان فایلهای عرضهشده در شهر تهران، نمایش داده شوند و در نتیجه، تعدادشان به بالای ۱۱هزار واحد در امروز برسد. این مدل اختلالات اینترنتی در بازار آنلاین عرضه فایل آپارتمان، روی دادههای این بازار از جمله میانگین قیمتها، اثر انحرافی میگذارد. توصیه ما به شما متقاضیان خرید آپارتمان در شرایط فعلی آن است که پیش از انتخاب فایل از بازار آنلاین، از طریق بازار سنتی نیز دادهها و اطلاعات خود را بهروز و تا حد امکان کامل کنید.
شگرد فروشندگان رند از بازار مسکن به بازار خودرو هم سرایت کرده و میتوانیم بگوییم آگهیهای فروش ماشین پول لازم نیز در ماههای اخیر اشباع شدهاند. نشانه دیگری برای اینکه مطمئن باشیم این یک استراتژی بقا در شرایط رکورد اقتصادی است.
آنها هم تا حدودی حق دارند، چون وقتی نقدینگی در بازار کم میشود، فروشنده باید به هر قیمتی اعتماد (یا طمع) خریدار را جلب کند.
بازار مسکن در انتهای سال ۱۴۰۴ در وضعیتی غریب به سر میبرد؛ نه خریدار جرات خرید دارد و نه فروشنده به معنای واقعی کلمه از شجاعت نشستن پای میز فروش برخوردار است. شگرد فروش آپارتمان پول لازم بیش از آنکه یک فرصت اقتصادی به نظر برسد، پدیدهای روانشناختی برای شکستن سد رکود است.
پس شما به عنوان یک خریدار، عوض توجه به برچسبهای جذاب باید تمرکزتان را روی تحقیق میدانی بگذارید و تصمیم نهایی را نه بر اساس قیمتهای پیشنهادی فروشندهها بلکه با مقایسه قیمت واقعی در معاملات نهایی بگیرید. یادتان باشد در روزهایی که آمارها سانسور میشوند، به ناچار بهترین راهنما پرسوجو از همسایگان ملک مورد نظر است. آنها حتما میدانند اخیرا در اطرافشان کدام خانه با چه قیمتی به فروش رسیده است.
